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Ancien ou nouveau : que faut-il choisir pour la loi Pinel ?

La loi Pinel est surtout connue pour défiscaliser dans le neuf ; pourtant, les biens anciens peuvent aussi y être éligibles dans la mesure où ils ont fait l’objet de travaux de remise aux normes. C’est-à-dire qu’ils sont avant tout programmés à la rénovation avant d’être mis en location sous le dispositif. Quel est le plus intéressant dans ce cas : investir dans le neuf ou plutôt dans l’ancien ?

Tout d’abord, rappelons que l’investisseur doit choisir les zones A, A Bis ou B1 pour profiter du dispositif. Ce sont des zones qui englobent des communes à forte tension immobilière. C’est pourquoi, les constructions de logements neufs y sont fortement encouragées.

Afin de booster l’accès aux biens à usage résidentiel répondant aux normes énergétiques en vigueur, l’État autorise depuis quelques années la rénovation d’anciens logements, voire d’anciens locaux professionnels situés dans ces zones tendues. Ces derniers peuvent avoir initialement servi d’immeubles de bureaux, de locaux d’activité, etc. Ils doivent alors être transformés en immeuble habitable basse consommation ou en logement passif selon les possibilités financières de l’investisseur.

Les avantages d’opter pour l’ancien

Un bien ancien coûte moins cher qu’un neuf ; s’il est situé en plein centre-ville, il représente un excellent actif à fort potentiel de valorisation. Il est certes de plus en plus intéressant de tabler sur la localisation : ce sont les vieux immeubles qui jouissent de cet emplacement de choix. En outre, il faut d’ores et déjà penser à l’après Pinel : revendre le bien, continuer à le louer nu ou meublé, le destiner à un usage commercial ou autre – les possibilités sont diverses.

Dans un premier temps, l’investisseur réalise un déficit foncier qui permettra de défiscaliser et qui sera calculé sur la base des dépenses sur les travaux et des autres charges tels les intérêts, les assurances et les frais d’acquisition. On parle alors de Pinel ancien ou Pinel optimisée a déficit foncier. Attention car le montant de l’investissement total ne doit pas dépasser les 300 000 euros, comme dans le cas du Pinel classique. À noter aussi qu’avec le bien ancien, les frais de notaire sont plus importants que ceux du neuf.

Une fois les charges déduites de l’impôt de l’investisseur, ce dernier pourra commencer à jouir des avantages fiscaux de la loi Pinel proprement dite. Soit 12% de réduction si le bien est utilisé pendant 6 ans, 18% pendant 9 ans et 21% pendant 12 ans. En tout et avec ces cumuls de carottes fiscales, la défiscalisation peut atteindre un taux maximal de 23% à 25%, et en fonction du déficit foncier enregistré. Ainsi, acheter dans l’ancien peut être profitable pour les contribuables fortement imposés, c’est-à-dire ayant un taux marginal d’imposition de plus de 30%.

Les points forts de l’investissement dans le neuf

Les biens neufs sont toujours les plus convoités : ils trouvent plus facilement leur locataire, quel que soit leur emplacement. L’investisseur n’aura pas de travaux à prévoir tout au long des 6 premières années de mise en location, période pendant laquelle un immeuble est considéré généralement comme neuf. Par ailleurs, acheter en VEFA (vente en l’état futur d’acquisition), c’est réaliser les négociations sur table, c’est-à-dire sur la base du plan de construction. C’est donc avoir la possibilité de choisir par exemple le nombre de pièces, leur orientation et leur disposition, etc. En outre, les frais de notaire sont moins importants. En faisant appel à un promoteur immobilier, l’investisseur saura la date exacte du moment de la livraison, paramètre important à considérer afin de bien planifier la future mise en location tout en respectant le délai de 6 mois fixé par la loi.

Les informations détaillées dans le secteur du neuf sur latribune.fr.

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